Por Francisco Javier Riveroll
Socio director de Riveroll Bienes Raíces, S.C.
Para vender un inmueble en la Ciudad de México, es indispensable cumplir con varios requisitos. A continuación desgloso todos los aspectos que necesitas cubrir para gestionar la venta de tu propiedad de manera exitosa:
1.- Que exista una escritura notarial original o copia certificada a nombre del vendedor.
Este primer requisito es indispensable para que pueda efectuarse legalmente la venta del inmueble. Para ser legalmente dueño de un inmueble, es elemental que exista una escritura notarial que así lo establezca, como puede ser una escritura de compraventa, una escritura de donación o una escritura de adjudicación de una herencia consistente en un inmueble.
En el caso de los dueños que adquieren por herencia, mucha gente piensa que por el hecho de haber sido designado heredero o legatario de un inmueble en un testamento automáticamente se convierte en dueño del mismo en el momento que fallece el testador, pero no está consciente de que ese testamento pudo haberse revocado o simplemente hubo un testamento posterior en el cual el testador ya no lo designó a él como heredero o legatario respecto a dicho inmueble. El único que vale es el último testamento.
Pero, además, se deben otorgar todavía dos actos jurídicos más para que dicha persona se convierta en dueño: la escritura de aceptación de la herencia y del cargo de albacea de la sucesión y después la escritura de adjudicación del inmueble.
Otro tema importante es determinar si eres el único dueño del inmueble, porque si resulta que existe una copropiedad con otra u otras personas, es indispensable legalmente que todos ellos firmen la escritura de compraventa con tu comprador, porque de lo contrario no será válida tu compraventa. Lo mismo sucede cuando el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal y no comparece su cónyuge a otorgar su consentimiento con la venta firmando la escritura de compraventa: no es válida la compraventa. El único título de propiedad del inmueble es el original o una copia certificada de la escritura completa, con todas sus páginas y anexos, debiendo estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad correspondiente al domicilio del inmueble.
2.- Que se entregue al Notario de la operación y al comprador una copia de la documentación legal completa.
Además de la escritura notarial original o en copia certificada, debe entregarse al Notario una copia de todos los siguientes documentos: boletas del impuesto predial pagadas por los últimos cinco años, boletas de derechos de servicios de agua pagadas por los últimos cinco años, identificación oficial vigente (sólo son admisibles como identificaciones oficiales la credencial de elector vigente y el pasaporte vigente), C.U.R.P. del vendedor, ya que todos los Notarios lo están exigiendo; R.F.C. o cédula de identificación fiscal del vendedor, ya que el Notario de la operación tiene la obligación legal de retenerte el impuesto sobre la renta que se deba pagar al efectuar la venta del inmueble; comprobantes de haber habitado el vendedor el inmueble materia de la compraventa durante los últimos seis meses, para efectos de comprobar que es tu residencia legal, lo cual te da derecho a exentar el impuesto sobre la renta hasta el equivalente a 700 mil unidades de inversión (al 14 de agosto de 2020 equivalen a 4,559,037 pesos) y es importante aclarar que dicha exención sólo es aplicable para inmuebles habitacionales y se puede exentar una vez cada tres años.
Los documentos comprobatorios para efectos de la exención que el Notario de la operación te hará válidos son: credencial para votar vigente que tenga los datos del domicilio del inmueble materia de la compraventa, recibos fiscales de energía eléctrica del inmueble, recibos fiscales de telefonía fija del inmueble correspondientes a los últimos seis meses, estados de cuenta bancarios o de tiendas departamentales con tus datos y los del inmueble materia de la operación correspondientes a los últimos seis meses.
3.- Que el Notario de la operación obtenga los cuatro documentos gubernamentales necesarios para otorgar la Escritura de Compraventa.
Esos cuatro documentos gubernamentales indispensables para que se pueda otorgar y firmar la Escritura de Compraventa de un inmueble son: el certificado de libertad de gravámenes que expida el Registro Público de la Propiedad, el certificado de zonificación y uso de suelo que expida la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México (SEDUVI), la constancia de no adeudos del impuesto predial que expide la Secretaría de Finanzas del
Gobierno de la Ciudad de México y la constancia de no adeudos de derechos por servicio de agua que expide el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX).
4.- Que el inmueble a vender esté valuado de manera correcta y objetiva para salir al mercado inmobiliario en venta.
Para ponerle precio de salida a un inmueble, quien debe hacerlo directamente no es el dueño, sino un valuador certificado contratado por el dueño y/o por un asesor inmobiliario que se coordine con dicho valuador, con el fin de obtener un avalúo comercial objetivo y correcto, sin tomar en consideración ningún valor subjetivo como puede ser el cariño o valor estimativo que se le tenga al inmueble por parte del dueño y su familia o la necesidad económica que en ese momento tenga el dueño, ya que ambos factores no deben influir en la fijación del precio de salida del inmueble al mercado inmobiliario.
De no ser así, se corre el enorme riesgo de perder mucho tiempo y dinero porque: (a) si se fija el precio del inmueble en una cantidad arriba de su valor comercial correcto, pasarán varios meses y quizás hasta años para que se pueda vender efectivamente ese inmueble; o (b) si se fija el precio del inmueble en una cantidad menor a su valor comercial real, obviamente se perderá mucho dinero.
Yo, por sistema, a mis clientes les propongo contratar a un valuador profesional certificado que conozco, quien es sumamente certero para definir un precio final de venta del inmueble. Tengo acordada una tarifa muy económica con dicho valuador profesional, cuyo avalúo comercial resulta ser una información fundamental para salir al mercado en el precio correcto.
Es importante mencionar que un avalúo comercial del inmueble debidamente elaborado toma en cuenta absolutamente todo lo relacionado con la propiedad: edad, calidad de los acabados, tamaño, colindancias, servicios públicos cercanos, ubicación, entre otros múltiples factores. Por ejemplo, en caso de que un inmueble con acabados muy lujosos se encuentre ubicado en una zona que no sea tan lujosa, no podrá venderse en un precio tan bueno como si estuviera ubicado en una zona equiparablemente lujosa.
5.- Que te asesores con una inmobiliaria seria y de prestigio para vender tu inmueble.
Es recomendable que como dueño no realices directamente la venta del inmueble, sino lo hagas debidamente asesorado por una inmobiliaria seria y de prestigio, que cuide tus intereses y tu patrimonio, y sepa exactamente cuáles son todos los pasos necesarios para vender el inmueble a un tercero.
De preferencia, si dicha inmobiliaria cuenta con un abogado especialista en asuntos inmobiliarios, será mucho mejor para ti. Existen algunos dueños de inmuebles que, para ahorrarse la comisión o los honorarios de una inmobiliaria, deciden realizar directamente la venta con el grave riesgo de que sus documentos no sean debidamente elaborados aun cuando hayan recurrido a algún abogado, porque si éste no es un abogado especialista en asuntos inmobiliarios, se corre el riesgo de omitir algunos aspectos fundamentales a cuidar en la elaboración de dichos documentos legales.
Asimismo, con la promoción y publicidad que realizará directamente la inmobiliaria que hayas seleccionado, te evitarás riesgos que puedan afectar tu seguridad personal y familiar (tales como asalto, robo, secuestro o extorsión de tu persona o de tu familia), tanto al mostrar el inmueble como al anunciarlo al público en general.
Por último, la inmobiliaria seleccionada seguramente te aconsejará, entre otros aspectos importantes, la mejor forma de pago del precio de tu inmueble y te dirá los límites legales para realizar operaciones en efectivo y la conveniencia de hacerlo mediante transferencias electrónicas de fondos, y la conservación de los comprobantes fiscales para el pago del precio y de los deducibles del impuesto sobre la renta a pagar al fisco.
Siguiendo todos los pasos anteriores, lograrás vender tu inmueble de manera exitosa.
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