Por Francisco Javier Riveroll
Socio director de Riveroll Bienes Raíces, S.C.
Una de las decisiones más trascendentales en la vida de una persona es la compra de una vivienda. En esta época del COVID-19 y post COVID-19, en la cual hay una enorme oferta de casas y departamentos (indistintamente “viviendas”) en venta en la Ciudad de México, es indispensable para quien está buscando comprar uno de estos inmuebles tomar en consideración los siguientes puntos:
1. Presupuesto: Éste es el primer elemento fundamental para comenzar la búsqueda de una vivienda, ya sea para habitarla o como inversión. Es indispensable contar con recursos suficientes para realizar la compra, ya sea de contado y/o con un crédito hipotecario preaprobado o aprobado por una institución financiera, y ese presupuesto debe considerar el precio a negociar de la vivienda a comprar, gastos de escrituración, honorarios notariales e impuesto de adquisición de inmuebles, que en total oscilan entre un 6.5 y un 7.5 por ciento del precio final de compra del inmueble.
En caso de que la compra se vaya a realizar con un crédito hipotecario, es necesario que como comprador tengas la situación financiera adecuada para adquirir tu vivienda y, posteriormente, no tener problema para pagar el crédito hipotecario. Para ello, lo más recomendable es asesorarse debidamente con un broker de créditos experimentado o un ejecutivo especialista hipotecario de uno o más bancos, para que te haga siempre una corrida financiera acorde con tu presupuesto.
Un consejo muy especial es que en el supuesto de que requieras forzosamente vender un inmueble de tu propiedad para comprar la vivienda que deseas, procedas primero a concretar la venta de tu inmueble o cuando menos ya haber firmado el Contrato Privado de Promesa de Compraventa o el Contrato Privado de Compraventa de tu inmueble, para asegurarte de que cuentas con los recursos necesarios para comprar la vivienda que quieres. Si lo haces de otra manera, es decir, buscando el inmueble que quieres comprar para que, una vez que lo encuentres, empieces tu proceso de venta, es bastante probable sufrir la frustración de que cuando hayas vendido tu inmueble ya no esté disponible la vivienda que habías escogido. En pocas palabras, tienes que vender antes tu inmueble para poder comprar la vivienda que quieres.
2. Situación legal de la vivienda de tu interés: Es recomendable SIEMPRE acudir a la asesoría de una inmobiliaria de prestigio para la compra de una vivienda, porque antes de firmar un Contrato Privado de Promesa de Compraventa o un Contrato Privado de Compraventa, la inmobiliaria debe revisar los documentos de la vivienda a adquirir, que esté debidamente escriturada, que ésta no tenga gravámenes ni afectaciones en el Registro Público de la Propiedad, que si tiene alguna hipoteca, la misma se encuentre al corriente de sus pagos y que no va a haber problema alguno en la liquidación de la hipoteca antes de o simultáneamente a la firma de la Escritura de Compraventa, y revisar que quien se ostenta como propietario vendedor legalmente lo sea, que no haya adeudos de agua, impuesto predial, luz y/o cuotas de mantenimiento (éstas en el caso de una vivienda en condominio), y cualquier otra situación legal que surja de la revisión que la inmobiliaria haga de los documentos de la vivienda de tu interés.
Es preferible que la inmobiliaria tenga un abogado especializado en asuntos inmobiliarios para asesorar bien a los clientes antes de comprar.
3. Ubicación: Con base en ese presupuesto, la ubicación es el segundo elemento fundamental para la búsqueda de la vivienda. ¿En dónde quieres vivir o invertir, obviamente considerando el presupuesto que tienes para ello? En esta búsqueda de la zona donde deseas comprar una vivienda, tienes que analizar las distancias hacia dónde te mueves todos los días, los servicios que hay en la zona (escuelas, farmacias, supermercados, centros comerciales, tiendas de conveniencia, transporte público, restaurantes, hospitales o clínicas, clubes o centros deportivos) y los trayectos desde la vivienda hasta tu centro de trabajo o escuela y las viviendas de tus familiares.
4. Tamaño del inmueble: Aunque parece obvio, no lo es tanto porque ya hemos tenido la
experiencia en Riveroll Bienes Raíces con clientes que a veces no han calculado bien los tamaños y cantidad de los espacios existentes en la vivienda que les interesa, y siempre tratamos de ayudarles a que no les quede ni grande ni chica en ninguno de los espacios que tienen calculados para habitarla y colocar sus muebles. Por eso, cuando mostramos una vivienda preguntamos al cliente de qué tamaño es su refrigerador, cuántas personas van a habitarla, cuántas camas y de qué talla son (por ejemplo, una cama individual mide de 1.00 a 1.10 metros de ancho; matrimonial, de 1.40 metros de ancho; queen size, de 1.60 metros de ancho; y king size, de 2.00 metros de ancho, en el entendido que todas las camas miden entre 1.90 y 2.00 metros de largo) y otras particularidades y medidas a considerar de la vivienda que quieren comprar.
5. Otros factores físicos de la vivienda a considerar: Para evitar desagradables arrepentimientos en la compra de una vivienda, dos aspectos también importantes a considerar son la orientación y el estado de conservación que tiene la vivienda.
Orientación: La más soleada e iluminada es la orientación que da al Oriente (por donde sale el sol), lo cual hace que las áreas de la vivienda con esa orientación sean cálidas y soleadas. Por otro lado, la orientación al Norte es fría, no recomendable para personas friolentas, aunque sí les agrada a quienes no gustan del calor. La orientación al Sur también es muy agradable para la mayoría de la gente, porque mantiene la vivienda con una buena temperatura durante gran parte del día. Por último, la orientación al Poniente es buena, considerando que el sol se mete en las tardes por el Poniente, pero durante la mañana no se recibe mucho sol en las áreas que dan a ese punto cardinal.
Estado de conservación: Siempre es importante, antes de comprar una vivienda usada, revisar que la misma no tenga humedades en los techos y muros, cuarteaduras en los techos, columnas o muros, ni daños severos causados por los sismos y otros fenómenos naturales, salvo que la intención de la compra sea para tirar esa vivienda y edificar una nueva.
6. Evita hacer trato directo con los dueños de los inmuebles: Esta recomendación es aplicable en casi todos los casos, porque muchas veces ocurre que los documentos de la vivienda no están perfectamente en orden y si no estás debidamente asesorado por una inmobiliaria y su abogado en la revisión de dichos documentos, podrías tener problemas legales al comprarla, que hubiera sido mejor haberlos prevenido.
7. Evita hacer recorridos de muchas casas o departamentos: Además de que por la pandemia del COVID-19 en México debemos tomar toda clase de precauciones en las visitas físicas a las viviendas, no es recomendable hacer demasiados recorridos de viviendas en un solo día, ya que los compradores acaban muy confundidos y sin entender bien de qué constan todas las viviendas que visitaron en un solo día. Es mejor hacer previamente con la inmobiliaria una selección de únicamente las viviendas que reúnan todos los requisitos del comprador y hacerlo con mucho orden y debidamente asesorados por la inmobiliaria, quien te podrá presentar un cuadro comparativo de todos los inmuebles seleccionados en el recorrido.
8. Ya que hayas seleccionado a tu inmobiliaria para asesorarte y proteger tus intereses en la búsqueda o en la compra de tu vivienda, confía en ella: Es recomendable que permitas a la inmobiliaria que decidiste seleccionar para asesorarte en la búsqueda o en la compra de la vivienda que quieres realizar directamente ella las llamadas y los contactos con las personas e inmobiliarias que están manejando esas viviendas de tu interés, porque si no lo haces así y tú contactas directamente a esas personas e inmobiliarias, ellas te van a registrar como cliente directo y ya no permitirán a tu inmobiliaria actuar para asesorarte en la compra de tu vivienda ni proteger tus intereses como comprador.
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